热点关注| 近期，泗洪房产“以旧换新”引发关注。 一原水岸城邦业主，通过“以旧换新”成功换购嵩山悦府小区新房。因旧房收购抵扣、及新房总款3%的优惠，这次改善计划省了不少钱。 与此同时，泗洪房产网的最新数据却显示，2025年9月全县二手房均价走势却稍有下降的趋势。 一面是政策利好，一面是市场疲软，正是目前泗洪房地产市场的真实写照。 随着十一黄金周的临近，在全国楼市政策“组合拳”与地方精准调控的双重作用下，泗洪房产市场或许正将迎来一场结构性回暖的关键时候！  PART.1  2025年以来，中国房地产市场的政策调整呈现出明显的“梯度推进”特征。根据“21世纪经济报道”统计数据： 2025年5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新**市场报价利率（LPR），5年期以上LPR下调10个基点，分别由3.60%调整为3.50%。 5年期以上LPR是房贷利率的定价基准‌，这也意味着，房贷利率也将随之下降。 其中，首套房**利率首次降至3%以下，进入“2时代”，按照100万元30年期**计算，购房者每月月供较2024年减少约56元，30年累计节省利息超2万元。  这种实质性的减负政策，为三四线城市释放刚需奠定了基础。 而北京、上海、深圳等一线城市推行的“分区限购”政策：如北京对符合条件家庭五环外不再限制购房套数；上海则允许符合条件居民家庭在外环外购房不限套数，并取消了对单身人士的"单独限购"政策，则形成了强烈的示范效应。 江苏省内的政策协同更为紧密。南京“房七条”推出1亿元“以旧换新”补助资金，苏州全面取消新房限售限制…… 9月，泗洪由城投公司牵头组织，推出的“以旧换新”政策堪称县域调控的典范：旧房按评估价90%收购，装修部分按50%计价，叠加新房3%的价格优惠，形成了完整的置换闭环。 泗洪城投集团精选嵩山悦府、红星花园二期等优质项目纳入换购范围，并通过5家评估机构“背靠背”评估的机制保障公平性。有效解决了县域市场“卖旧买新”的痛点，首单交易的顺利完成已形成良好示范。  PART.2  泗洪房地产市场的运行轨迹，始终受到供需关系与人口结构的深层制约。根据泗洪房产网统计数据：泗洪8月二手房均价 6301元/m²，7月二手房均价 7740 元/m²，环比下降18.6%。8月统计的84个热门小区中，39个小区房价上涨，45个小区下跌，核心地段与非核心地段的价值差距正在拉大。 成交量方面，泗洪五一假期15个在售楼盘累计订购91套，洲亿汽车城、清华别院等项目表现突出，但这样的成绩与2019-2021年同期相比仍有差距。库存压力虽未公布确切数据，但2025年2月两块住宅用地以224万元/亩成交，显示开发商仍在谨慎补充货源，市场处于“以销定产”的理性阶段。 同时，人口因素构成了最严峻的挑战。 根据《泗洪县2024年国民经济和社会发展统计公报》，2024年末泗洪常住人口86.05万人，比上年增加0.08万人，常住人口城镇化率64.63%，提升空间逐渐收窄。更值得关注的是，人口自然增长率为-2.44‰，老龄化加速与青壮年外流形成双重压力。 县域经济对人口吸引力不足的现实困境，这也成为制约房地产需求释放的核心因素。  PART.3  即将到来的十一黄金周，将成为检验泗洪楼市政策效果的关键节点。综合各方因素判断，市场有望呈现“成交量微增、价格稳中有降、改善型需求主导”的结构性回暖特征。 需求端的支撑主要来自三方面政策红利的叠加释放。 一是“以旧换新”政策的持续发力，随着首单交易完成，预计国庆期间将带动10-15组置换需求入市，主要集中在城投集团开发的几个优质项目。 二是房贷利率低位运行的窗口期，按当前3.5%的5年期LPR计算，泗洪首套房实际利率可低至3%以下，这种成本优势对刚需群体仍具吸引力。 三是开发商的节日促销，参考2024年国庆期间清华别院、翰林府等项目推出的“一口价房源+砸金蛋”活动，2025年促销力度可能更大，尤其是尾盘去化压力较大的项目或采取“以价换量”策略。  但供给端的变化值得警惕。 9月4日宿迁市住建局明确“近期不再出财政性的普惠购房补贴”，这意味着泗洪购房者无法再享受类似春节期间的抽奖补贴政策，政策性利好边际减弱。 与此同时，9月泗洪二手房均价环比下降，这种降价预期可能强化购房者的观望情绪，导致“买涨不买跌”的心理循环。 对于不同群体而言，国庆楼市呈现差异化机遇。 刚需家庭可重点关注“以旧换新”政策覆盖的项目，通过置换实现居住升级；投资者则需谨慎，泗洪这类人口净流出的县域市场，房产的保值增值能力较弱，短期内难有投机空间。开发商的策略将决定市场热度，若能推出针对性的促销组合，有望撬动部分潜在需求。  中长期来看，泗洪房地产市场的健康发展更依赖产业升级与人口导入。2024年泗洪净增高新技术企业22家，同时不断引进高端人才，这些产业与人才政策若能持续见效，将为楼市提供根本支撑。 但就十一假期而言，市场更可能呈现“政策托底、温和复苏”的态势，成交量或较平日有所增长，但恐难以再现往日火爆场景。  对于购房者来说，这个假期或许不是抄底的最佳时机，但却是政策红利与开发商优惠叠加的窗口期；对于城市管理者而言，如何将短期的楼市稳定与长期的人口导入相结合，才是泗洪房地产真正的破局之道。 |
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