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李迅雷解读政治局会议:抑制资产泡沫指向房地产
类型:专家解读  日期:2016-07-28  浏览:970 次  评论:查看评论

[摘要] 7月26日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。
7月26日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。
会议指出,要坚持适度扩大总需求,继续实施积极财政政策和稳健货币政策,为供给侧结构性改革营造良好宏观环境。
对于供给侧结构性改革,要采取正确方略和有效办法来推进五大重点任务,去产能和去杠杆的关键是深化国有企业和金融部门的基础性改革,去库存和补短板的指向要同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来,降成本的重点是增加劳动力市场灵活性、抑制资产泡沫和降低宏观税负。
海通证券首席经济学家李迅雷接受21媒体记者专访,对上述会议内容做了深度解读。
应进一步减税
《21世纪》:中央政治局会议指出,要着力疏导货币政策传导渠道,当前货币政策传导出现什么问题?
李迅雷:货币政策传导不通畅,民间投资下降明显,大量钱留到企业之后,以活期存款形式回到银行,并没有到实体经济。企业存入那么多活期存款,主要在做理财,通过银行理财等渠道,流向了券商资管、基金子公司等,金融“脱实向虚”明显。
央行官员指出,当前中国M1、M2增速差距在不断拉大,出现了“流动性陷阱”。宽松的货币政策,M1增速很快,但是并没有支撑实体经济;而且大量的钱涌在金融领域,助长了金融泡沫。
《21世纪》:应该怎么来解决这个问题?
李迅雷:货币政策传导不畅,通过打击金融投机,实体经济情况会好转吗?并不会。因为根本原因在于中国经济潜在增速在下降,包括产能过剩、产业往外转移等,都是中国潜在经济增速下降的表现。
中国经济潜在增速虽在下行,但稳增长的目标还在,货币政策与稳增长目标相适应,但货币政策没有起到作用,应该通过财政政策,进一步减税。
经济下行并不是坏事,因为经济下行是经济转型的必由之路,美国、日本、韩国等国经验都表明,这些国家经济下行,通过长时间的转型,逐渐过渡成为发达国家。
所以,把GDP当做一个考核目标,是本末倒置。GDP是经济运行的结果,宏观调控的目标是实现充分就业、产业转型。在经济下行的压力之下,通过改革,进行十几、二十几年的转型,是一个长远之计。
政府赤字还会持续增加
《21世纪》:经济下行,地方财政增速也承压,一些资源省份财政收入出现负增长,似乎减税的空间不大?
李迅雷:中国现在步入老龄社会,原来是欠账促增长,现在需要还账了;又想实现财政收入增长,又想保持经济增长,是不可能的。从长远来看,政府赤字还会持续增加。
五大重点改革任务之外,还要进行财税体制改革。产能过剩,从需求上来讲,因为居民贫富差距扩大,有效需求不足,主要最有购买基本生活品需求的低收入群体收入增速在放缓,导致传统产业产能过剩,但这方面改革提得不够。
收入分配方面的改革,需要通过税制调整,比如房地产税、遗产税、资本利得税等调节收入差距的税种,这些现在还没建立。
宏观政策或者改革,需要跳脱出部门利益。任何一个部门都有苦衷,央行、财政部、地方政府等都有自己的任务和苦衷,导致有些政策部署之后,难以落地。
国企央企仍然在加杠杆
《21世纪》:会议提出要采取正确方略和有效办法来推进五大重点任务,去产能和去杠杆的关键是深化国有企业和金融部门的基础性改革,具体需要推进什么样的基础性改革?
李迅雷:国企改革就是要做强做大做优国企,金融部门改革要规范金融活动,不能银行、信托、证券等都在做表外业务,进行监管套利等,现在金融系统赚钱主要通过资金在系统内的循环,金融改革要实现对实体经济的支持。
银行为了追求利润,仍在给僵尸企业贷款,因为僵尸企业借钱主要用于借新还旧,目前仍能保证银行盈利。今年上半年国企负债同比增加17%,央企负债增长了23%,但是央企利润下降了9%,国企央企仍然在加杠杆,相对应的民营企业上半年利润增长了9%,民营企业效益好,银行为何不把钱借给民企呢?因为金融部门出现资源错配,银行给民企贷款,有道德风险,民企不还债,银行要担责任;但国企借钱后,仍能追究到相关责任人,至少有一个说法。
国企、金融机构等并未实现完全的市场化运营,并未形成真正的现代企业管理制度,行政干预较多,容易造成资源的错配。尤其在政绩考核指标之下,当前改革容易陷入两难境地,问题不好解决。
抑制资产泡沫与房地产相关
《21世纪》:政治局会议提到要抑制资产泡沫,这块是否跟房地产有关?央行表示,居民购房贷款率不高,房贷不良率也比较低,房地产当前是否有泡沫?
李迅雷:跟房地产有关。当前居民加杠杆普遍在房地产领域,整个社会房价越来越高,如果资产泡沫破灭,可能会出现金融风险。
居民买房杠杆率虽不高,但今年房贷增长很快。去年上半年居民购房贷款新增1.11万亿,今年上半年居民购房贷款新增2.36万亿,翻了一番。在当前较高的房价下,相当于5000点的股票市场。目前居民杠杆率不高,但如果房价下跌,可能会出现其他风险。
《21世纪》:会议指出,要有效防范和化解金融风险隐患,当前主要防范什么风险?
李迅雷:当前债市、股市、房市都有风险。债市是信用债的违约,信用债到期高峰期,违约风险增加;7月27日,股市大挫,我国股市整体估值水平比较高,炒作现象明显,价值投资没有理顺;楼市杠杆率比较高,也需要注意风险。(21.世.纪.经.济.报.道 .周.潇.枭 )
抑制楼市泡沫政策趋向“托底盖帽”预计未来一城多策
7月26日,中共中央政治局召开会议,会议分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。会议提出“降成本的重点是增加劳动力市场灵活性、抑制资产泡沫和降低宏观税负。”值得注意的是,这是官方首次提到抑制资产泡沫。
部分分析人士认为,资产市场有两大品类,一是证券市场,二是房地产市场。而对于股票市场来说,近一年的时间都在去杠杆,进程已接近尾声,那么这里所说的资产泡沫可能指的就是房地产市场。
专家在接受媒体采访时表示,抑制资产泡沫重点是抑制局部楼市价格的明显上涨,这或是针对目前全国10个左右的热点城市房价,所以,对于这类城市来说,下半年进行从紧从严的政策管制显然是有必要的。
“2016年上半年,是房地产政策环境宽松的时期。从中央到地方,一系列重磅的楼市刺激政策轮番出台,全国范围内去库存已成为当务之急。楼市刺激政策主要涉及信贷、税收、购房补贴等各类实质性环节,甚至购房契税也作出调整,可以说强劲地支撑了市场的全面复苏。”专家在接受媒体记者采访时表示。
统计数据显示,今年上半年,全国50个主要城市共拍出219宗“地王”,堪称有史以来高价地王最密集涌现的半年,其中热点城市苏州拍出27宗、杭州25宗,合肥22宗、南京21宗、武汉11宗、天津14宗。
专家认为,过去全面宽松的趋势已经出现了变化,在市场分化的基础下,调控政策也日渐分化,政策“托底盖帽”开始出现。在这种情况下,房价上涨较快的城市,包括部分一二线及辐射区都出现了约束性的政策,包括上海、深圳的升级限购及部分城市的信贷收紧等。预计未来房地产调控政策将不仅仅是分城施策,更多的将会升级到一城一策、一城多策。
方正证券首席经济学家任泽平在接受媒体记者采访时表示,预计下半年房地产调控政策将会出现分化趋势,即对三四线城市继续去库存,对一二线房价大涨的城市逐步收紧房贷政策,如深圳、上海、北京、合肥、厦门等地,同时加强对国企拼地王现象的监管,土地市场将有望降温。(证.券.日.报)
资产泡沫“重灾区”?房地产政策面临收紧预期
持续上涨近一年的房地产市场,正在出现政策反转的可能迹象。
7月26日,中共中央政治局召开会议,分析研究了当前经济形势,部署下半年经济工作。其中提到的“抑制资产泡沫”,引发外界广泛探讨。
由于近几年房价快速上涨,以及极强的“吸金”能力,房地产被认为是资产泡沫的“重灾区”。分析人士指出,去年以来,由于实体经济不振、股市连续震荡,各路资本蜂拥进入房地产业,并推动地价和房价的快速攀升。这一过程又在信贷支持下被加速。
按照政策基调,这种现象极有可能在未来受到制约,与此同时,热点城市的楼市政策也有可能收紧。
房地产市场局部出现泡沫
尽管中央政治局会议并未明确指向房地产,但鉴于去年末以来市场的爆棚,房地产业仍被认为是资产泡沫的“重灾区”。
根据国家统计局的数据,今年上半年,全国商品房销售面积64302万平方米,同比增长27.9%;商品房销售额48682亿元,增长42.1%。按照住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌的观点,今年全年,房地产销售面积和增速都将超过2013年,创历史新高。
今年6月,北京、上海、广州、深圳的新建商品住宅(不含保障房)价格,分别同比上涨22.3%、33.7%、19.4%和47.4%。二线城市中的南京、厦门,涨幅也均超过30%,合肥的涨幅达到29.1%。
这是中国房地产发展史上最迅猛的行情之一。尽管供需两端的指标增速从5月就开始出现下滑,但房价和地价都已达到历史高位。
专家向21媒体记者表示,过去多年来,房地产市场总体供不应求,其价格虽有上涨过快的时段,但有一定合理性。2014年之后,供需关系逆转,行业内生动力不足,房地产价格的过快上涨,带有一定的“泡沫”成分。
对于“泡沫”的界定,专家认为,如果把价格虚高作为对泡沫的定义,那么从短期市场可承受能力角度看,无论是土地价格还是房产价格,都存在资产泡沫风险。另外从区域市场看,实际上目前热点城市都有所存在。
上海证券也指出,中国长期性的资产泡沫主要存在于楼市。房地产由于其深且广的产业关联性和带动性,过去很长时间内被定位为国民经济的主导产业。房价增长持续大幅度超出其它价格(如消费价格、工业价格)的增长,中国房地产行业增长持续大幅超出工业增长、整体经济增长,并显然伤害到了实业发展。
从“泡沫”的成因上看,大量资金的流入被认为是主要因素之一。数据显示,2016年上半年,全国新增人民币贷款7.53万亿元,同比增加14.96%。分部门看,住户部门贷款增加2.95万亿元,占比达到4成。其中,短期贷款增加3260亿元,中长期贷款增加2.62万亿元。
也即,上半年全国新增的人民币贷款中,有超3成以购房的形式直接进入房地产领域。有分析就指出,在股市、债市均增长乏力的情况下,其他的资金也在寻求渠道,变相进入房地产。新增贷款总体流入房地产市场的比重接近50%。
在这部分资金中,国有资本是一股难以被忽视的力量。根据某地产的数据,2016年上半年,全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿的地块合计219宗,其中有超过半数被国企央企获得。
国资疯狂拿地,在推高资产泡沫方面,有着一定的推动作用。其一,抬高土地价格。在上述219宗高价地块中,溢价率超过50%的地块多达167宗,占比76.3%;而溢价率超过100%的地块也达到109宗,占比49.8%。其二,推动房价上涨预期。高价地的频繁出现,对于开发商的定价策略有着较大的刺激,而周边二手房的价格更是短期内上涨明显。
政策调整路径渐明
事实上,在此次中央政治局会议前夕,官方媒体已经针对房地产市场的异动进行发声。7月19日、20日、21日,新华社连续发布三篇评论,分别针对市场风险、“地王”危机和“去库存”战略,文章对信贷风险、央企国企拿地,以及加杠杆去库存等现象进行了批评。
这一系列文章的发布,被认为是监管层对当前市场现象的一种批评,并暗含了未来政策调整的可能。
在此之前,一些热点城市已经出台差异化政策,对当地市场进行调整。其中包括,上海、深圳提高限购门槛,北京在局部区域(通州)提高限购门槛,并通过打击首付贷等进行去杠杆。南京、苏州实施限价政策,并在土地交易市场推出价格过高时自动中断交易的“熔断”机制。厦门全面提高贷款购房的首付比例和贷款利率。
分析人士普遍认为,在此次中央政治局会议之后,未来与房地产相关政策微调的可能性仍然很大。
总基调是因城施策。专家指出,会议提出的“宏观政策要稳”、“微观政策要活”等表述,意味着总体政策不会有大的调整,但不同城市的房地产政策存在微调的可能,包括信贷政策、税收政策,以及限购、限价等行政性手段。具体而言,热点城市的政策可能从紧,而非热点城市政策不排除放松的可能。
专家认为,会议上提出的“风险隐患”说法,说明楼市高杠杆引发的金融风险仍然存在。下半年房地产市场领域的金融环境会呈现一个“外松内紧”的格局,换言之,从风控角度看,部分城市的信贷政策有收紧政策的可能。
作为今年五大重点任务之一的“去库存”,会议的表述为,“去库存和补短板的指向要同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来”。而在去年年底的中央经济工作会议上,表述为“通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。”
专家指出,此前“去库存”,实质上是以加杠杆的方式来推进。但随着政策基调从“加快”变成“有序”,意味着不会鼓励“加杠杆”。这也意味着“去库存”的力度可能会减缓,但质量会提高。
而在对市场影响最大的货币政策上,受访者普遍认为,鉴于当前的经济增速放缓、民间投资萎缩剧烈的背景,未来信贷政策恐很难有所收紧,但继续放松的可能性也不大。
专家认为,由于房地产市场在国民经济中地位重要,房地产政策的取向不仅仅取决于市场本身,还要视宏观经济走势而定。加之当前市场出现的明显分化特征,这也使得楼市政策的复杂性大大增加,过去“一刀切”的手段不再适用。
对于未来的市场走势,受访者普遍认为,在经历过4月的市场高点后,市场本身就已进入下滑周期,下半年市场降温将不可避免。而若政策层面有较大动作,不排除会加剧波动的可能。
上海证券认为,房地产市场存在的资产泡沫将对经济带来考验,但在保持汇率稳定、泡沫不再扩大的前提下,通过城镇化进程,以及对农村集体资产的“确权”和可交易化处理,仍可在中长期内消化上述泡沫。(21.世.纪.经.济.报.道)
"义无反顾"推进房产税 改革的三层含义
财长楼继伟在G20税收高级别研讨会上将义无反顾推进房地产税制改革的一番话,引发了有关房产税的多种猜测:这是否意味着房产税马上推出?开征房产税是否会影响"去库存"战略?在税收立法、不动产统一登记、捋清与土地出让金关系、房地产领域相关税制梳理和调整等方面,还有很多基础工作,甚至面临很多障碍,这些该如何处理?
自2003年首次提出不动产税以来,各种争论、推理就没有停过。只是,在房产税本源与市场表象之间那层厚厚的迷雾始终没有散去。我国经济步入"新常态"后,更强调科学发展、可持续发展和包容性发展,作为政府治理和公共财政的重要载体、协调公平与效率的重要工具,税收制度自然也要顺应经济"新常态"。
正如楼部长所言,经济强劲可持续平衡增长的根本途径是推进结构性改革、加强创新能力和促进社会公平。近年来,通过"营改增"和调整起征点政策,我国在鼓励创新和惠及中小企业上着墨颇多,但兼顾包容性和公平分配,所得税和房地产税等更有效的政策亟待推进。目前,综合计征的个人所得税改革方案已形成,预计明年将在全国推广。新个税将发挥累进机制的作用,调节多元收入。
相比20年前,居民财产结构发生了很大变化,房产是居民财产"大头",收入差距第一决定因素。据中国家庭金融调查中心统计,近年来,房产一直占我国家庭资产65%至70%的份额,比美国高两倍,房产增值收入更占家庭财产增值90%以上份额。而且,在财富聚拢和传承、抵抗通胀上,没有哪项资产能匹敌房产。房改以来,房产已成居民(特别是富人)第一追逐目标。
构建适应新增长模式的现代税制,不能撇开房产税,这是楼部长"义无反顾"背后的第一层含义。因此,尽管房地产税制改革盘根错节,但近年来房地产税立法、不动产统一登记等基础性工作一直在有序推进。囿于改革"欠账"长期积累,基础性工作阻力重重,但现实已形成倒逼。在服务业转型已见端倪的东部特大城市及以其为核心的三大都市圈,对全国人口和资源的"虹吸效应"越来越明显,由此造成的财富差距亟待房产税来调节。
2015年以来,楼市空间分化史无前例,东部城市房价一骑绝尘。广东、上海、江苏位居资金净融入前三位,共融入资金83.7万亿,这三个区域恰好是同期楼市销售面积、房价增长最快的区域。2015年,东部占全国本外币存款余额的58.7%,住房贷款余额同比增长32.6%,较上年末上升22.6个百分点,中西部房贷增速则回落。
房价暴涨,而房产税、遗产税、资本利得税等财富调节工具缺失,持有人享有财富效应却无成本付出,财富基尼系数扩大(考虑财产收入的基尼系数高于统计局披露的0.47%),并通过代际传承延续。而且,基于热点城市不动产的资产属性、财富效应更强,房价暴涨拉大贫富差距、助长资产泡沫,增加百姓消费成本,阻滞经济转型和内需社会构建。由于楼市发展水平和数字化基础差距大,房产税应率先在热点城市开征,这是楼部长"义无反顾"背后的第二层含义。
过去20多年,土地财政及楼市相关税收贡献了地方60%左右的收入,但目前已降至30%左右,热点城市空间逼仄,土地财政贡献更低。同时,"营改增"后,地方原第一大税种(营业税)退出,税收分配向中央转移,而制造业转型和缓解"去产能"阵痛,也需要在商品流转、企业所得领域"减税"。第三产业转型大势所趋,这意味着以智力资本为主要投入的服务业、以私营和个体创业为主的中小企业将会大发展。因此,个人所得税、房产税为主的财产税必将成为地方主体税种,这是楼部长"义无反顾"背后的第三层含义。
无疑,挥别土地财政和流转税依赖,才能彻底扭转地方政府过度依赖房地产造成的各种托市行为,地方政府"唯GDP论"、"唯经济规模"的政绩观才会扭转。个人所得税、房产税成为主体税种后,地方政府只有提供更好的公共服务、就业机会,才能吸引人口流入和涵养税源,地方发展服务业和公共财政转型也就有了内在激励。
在功能定位上,房产税具有组织地方收入和调节收入差距的双重性质。房屋是不动产,相对于其他税种稳定性更强,随经济周期变动小,税基相对稳定。从长期看,房产税征收成本是边际递减的。因此,加快不动产统一登记是一项利在千秋的工程:对于家庭首套房或居民个人一定面积"先缴后退"的免征,可获得广大百姓的支持;尽管我国并无对个人直接征税的传统,对拥有多套住房的居民,完全可通过限制其二次产权交易实现资产收益,可消除不缴税甚至抗税之虑;对房产税和土地出让金的关系,可通过到期无成本续期(类似于农民对集体土地承包权长期不变的设计),并与房产税无缝对接来解决。
综上,楼部长义无反顾推进房地产税的表态,是推进改革决心的宣示,吹响了加快改革落地的"号角"。

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