楼市调控已近三年，可丝毫看不出要放松的迹象，直至年中政治局会议再次明确“房住不炒”、并首次提出“不把房地产做为短期刺激经济的手段”后，众人直呼楼市要凉凉，过往经验得出的“楼市三五年一个周期”的铁律正在瓦解。

当下，楼市正面临着流动性冻结的困局：交易量锐减、贷款融资受限。

前段时间，各大地产公司在发布半年报业绩时纷纷表示：下半年将缩减拿地、甚至停止拿地。随着而来的是一系列的降价促销，新一轮裁员也相继开启。

这一切为什么呢？很简单啊，因为新房不好卖。这也就是大家的切身感受：特价房/团购房/工抵房等层出不穷、低首付/首付分期等时隐时现、电话/微信/朋友圈的卖房信息轮番轰炸……不怕你新房捡漏，就怕你不为所动。

新房难卖，直接关系到收益兑现的二手房市场更是交易停滞。只要去二手房门店实地探访转一转、询问一下身边有房产买卖需求的亲友、甚至观察一下房管局的二手房过户大厅……就能感受到这种交易是多么的冷淡。

楼市调控的关键手段——资金，在本轮调控中发挥的淋漓尽致。有钱的流入聚集，才会有价格上涨，如没有呢？

限购——就是不让市场中存量的资金流入楼市；限贷——就是不让信贷资金、也就是增量资金流入楼市；限融——就是不让资金供给给地产商、从而推高土地价格……当资金流入楼市受限时，房价怎么会涨呢？

再具体到我们个人的亲身感受就是，新房按揭贷审批慢、且利率上浮提高，二手房按揭贷不仅审批慢、甚至个别城市还传出“因额度用完暂停放贷”的信息。

房产的流动性除了出售变现外，还有一种变现方式——融资，即以房子为抵押物从银行等金融机构获取贷款资金。可现实情况如何呢？并不好。

各个城市对居民的房产抵押消费都有一个额度的上限——一般情况下为100万，个别城市会放款到150万，也就是说不管你房子价值多少钱、哪怕值1000万，去银行办抵押贷也只能最高贷150万，而不是大家理解的贷房产价值的七成——700万。

当然也有破解方法，就是以房产抵押去做经营贷。可经营贷得有企业配合啊……或许有操作做假的空间，但总会有成本付出并由此筛选掉一批人，并且随着调控监管的加强，这种灰色操作模式将越来越不可靠。

种种迹象表明，政府在有意淡化、甚至去除房地产的金融属性功能。

出售卖不出去、抵押贷不到款……房产的流动性被停滞冻结。你买房收益翻倍？你房产增值300万？你名下房产千万？……可换不到钱，这些财富也只能是纸上富贵呵。

房价的高低、资产的多少只是一个数字，这个数字是涨跌起伏的……但却由此给人一种财富的幻觉，要么直上云霄、要么坠落地狱。

举个例子：

一个小区有200套房子，若按照平均一套100平计算，则该小区共有2万平的房子。假设每平1万元，则该小区房产的总价值就是2亿元。

突然一波楼市行情到来，某套房子以1.5万每平的价格成交，请问该小区总价值多少？3亿元。每个房东的房子因为这一套房价成交，房子还是那个房子、却平白无故的增值50%，人人看似都赚了一笔钱。

忽然一波楼市下行，某套房子又以1万元每平的价格成交，该小区的房产总价值又跌回到2亿元。每个房东的房子也因为这一套房子的成交，房子还是那个房子、同样又平白无故的贬值33%（0.5万/1.5万），赚到的钱就此消失了。

请问：赚的钱来自哪里？消失的钱又跑哪去了呢？只是纸上财富数字的波动罢了。

我们经常看到各种财富排行榜上的富豪，几年后又跌落神坛，原因何在？就是因为以前股价高、而后股价跌了呗；一次股指大涨，人们会说市值增加多少个亿，一次股指大跌，人们又会说市值蒸发多少个亿，增加或蒸发都是简单的加减乘除运算啊。

持有一堆玉器文玩、一箱字画笔墨、一屋普洱黑茶……甚至不少的数字货币，你说它们值多少多少钱……对不起，那只是纸上财富、只是一个估价，更确切的说只是一个财富幻觉，它们并不是实打实的现金货币。

因很多人分不清纸上财富和现金财富的区别，也就有了套利的可能。

前些年每到采茶时节，总会拍出天价的茶叶，可真值这么多钱吗？当然不会。价格是自拍自买抬轿子上去的，根本不是真实的成交，但却无疑赢得了新闻噱头和不明真相群众对该品种茶叶的追捧。

另一个例子就是前些年比较流行的上市公司的市值管理。

啥叫市值管理？一定程度上就是把股价拉高呗，当然不是短炒和热钱，而是一些私募基金。私募基金先低价买入（股票配售/战略投资等），上市公司再信息配合，就这样股价一路走高、市值增加。

结果就是：因股价变高，大股东就可以质押股票进行更多的融资；因股价持续上涨，普通投资人会觉得公司业绩稳步上升、很具有投资价值……一旦时机合适（基金配售的股票限售期结束且利润合理），私募基金就出货套现离场，接盘的当然就是不明真相的普罗大众了。

实际上，真正能兑现纸上财富的只能是一小部分人……兑现收益的价格，是边际成交的价格。

每一次大行情来临，只有少部分人能赚到钱——那部分逃顶兑现的人；每一次萧条期到来，也只有少部分人能抄到底——那部分底部买入的人。这一小部分的成交，就是边际成交，其价格也就是边际价格。

就像上文中小区房子成交价格的例子，1.5万成交的价格是边际价格，以这个价格卖出的人就是套现锁定收益，相应的以这个价格买入的人也就成了接盘侠、得高位站岗了。

同样的，1万元成交的价格也是边际价格，以这个价格买入的人就相当于抄底成功，对应的以这个价格卖出的人也就是含泪割肉离场。而其他绝大多数没有卖出的业主，也就随着这种成交价格的波动而不停的坐电梯——资产价值上上下下。

不管是收益兑现（对应面就是高位接盘）还是资产抄底（对应面就是割肉离场），只能是一小部分人，不可能全部人、甚至绝大部分人都能实现。

原因也简单：如果所有人都想买，那就没有人卖，在股市中就是涨停、在楼市中就是价格暴涨，此时是买不到资产的；如果所有人都想卖，那就没有人买，在股市中就是跌停、在楼市中就是价格下跌，此时是卖不出资产的。

只有一小部分先知先觉的人（或许仅仅是运气好）提前卖出或买入、且正好在行情反转的前夜，以此锁定收益或抄底资产……

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