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    • 降价来了!这3种房子建议直接放弃!
    • 资讯类型:热点关注  /  更新时间:2019-08-21  /  浏览:285 次  /  
    最近,多城楼市迎来新一轮降价潮。


    广州,新房多盘降价幅度超过20%,二手房价格跌幅持续第一。

    番禺大盘祈福缤纷汇,房价从4.2万降到3.6万,直降6000元/㎡;而且,这个盘曾经吃透地铁和学位红利,高峰期直冲5万2;

    增城某盘,也从1万5直降到1万2,直降3000;


    另外,南沙白云黄埔等地的新盘,也在出现不同程度的折扣和优惠;
    这不是关键。

    关键看两张图。

    微信图片_20190821172536.jpg

    第一张,这是我根据广州二手房价格同比涨幅情况做的图。很明显,从2018年1月以来,广州的二手房价格同比涨幅呈断崖式下跌,从2019年4月至7月底,一直呈负增长,基本稳定在-1.5%。

    微信图片_20190821172554.jpg

    第二张,这是广州二手房价格同比在70城中的排名。


    什么概念?

    广州二手房价格同比排名中,连续14个月处于最后十名,已经连续三个月,跌幅第一。



     2



    但其实,这种降价现象,不只出现在广州,还有合肥、中山、郑州……

    先看合肥。

    合肥最近的特价房、折扣房很多,变相降价幅度2000-3000,货量大的区域基本都有折扣。


    微信图片_20190821172612.jpg

    作为庐阳地王,和顺叶语溪项目原售价2万+,但近一个月出现多次特价,每次推出5套、6套,多频加推,最低单价仅16900,直降3000!


    另外,包河融侨、金科博翠天辰也传出降价,金科原本2万的备案价,以内购名义降至1万8,直降2000!

    还有新站、肥东、北城等区域的楼盘,也开始了82折、9折等折扣;

    ……

    再看中山。

    中山的降价项目更多,据统计,降价、特价等变相降价楼盘,有近二十个。

    诸如最热门的火炬区,方直香山墅,当初楼面价1万3,最近推出的平层带装修,售价只有12800-14800;

    南区碧桂园,单价最低降到10500,新力翡翠湾14500,甚至还有首付1成优惠;

    中山路沿线,广联博爵特价1.74万;融创特价房比正常房源低20万;

    ……

    还有郑州。

    和前面广州、合肥、中山相比,郑州的降价刚露苗头。

    高新区恒大某盘,原精装价格1万6,高峰期直冲1万8,最近一直有特价精装14500;

    另外北区四环两盘,原价1万3+,大户型1万1左右;

    老经开某盘,原价19500,特价17000;

    ……

    以上,这些降价现象所折射出来的市场信号和影响力,是不可小觑的。


     3



    而且,现有的降价、特价,都只是刚刚开始。

    为什么?

    首先,上层表态,政策端放松无望。

    月初,政治局会议对于房地产明确表态,关于“不将房地产作为短期刺激经济的手段“也已经做了太多解读,这里不再赘述。

    很简单,短期内不拿房地产刺激经济,也就意味着楼市调控不会放宽,基本维持原状,而且在未来2-3年内都不会有大的改变。

    其次,缺钱、借不到钱,让不少房企如鲠在喉,卡住了命门。

    上半年,开发贷的平均成本在7%左右。但一些债务压顶的大型房企、龙头房企,发债成本已经高于10%,个别中小房企的融资成本,甚至出现了高达15%的现象。

    这融资成本?太贵了简直!

    但贵是一回事,能借的到就能续命,借不到钱才更让人头大。

    6月开始,房地产发贷通过率明显降低,多项发贷被否,未予通过;

    8月初,至少有6家银行被开出罚单,原因多为贷款违规挪用为购房用途;

    前不久,银保监会发通知,要对32个城市开展房地产贷款业务专项检查;

    ……

    而且部分银行内部,还提出了更严格的融资房企筛选标准,对拿地激进、负债率高的房企,变得更加谨慎,甚至暂停了一些房企的融资申请。

    融资通道收窄、融资成本上升、信托通道费用大增、高负债率强压……资金端的一系列、高频次收紧,年底前,房企的现金流情况会非常严峻。

    这是给开发商雪上加霜,对于中小房企来说,甚至直接断粮。

    所以才有了富力暂停拿地、总部在广州的合景暂停拿地……拿地积极性骤降,归根结底,还是两个字:没钱。


     4



    解决房企这一缺钱难题,目前最快、最有效的方式就是:降价甩货、回笼资金。

    比如郑州融创,大北区单盘大户型降价2千搞特价,甩卖近200套,一小时回笼资金近3亿!

    所以,在接下来2019年仅剩的3个多月时间里,类似降价、特价会扑头盖脸而来,出现在更多项目,出现在更多城市。

    要关注那些曾经高价拿地的地王项目,可能会自降身价、赔本出货了:

    比如上海,静安中兴路单价地王,拍地可售楼面价高达14.3万,操盘难度非常大,最近传出售价可能在13万,亏钱卖;

    比如合肥庐阳,单价地王,拿地楼面价接近1.7万元/㎡,近期特价房只卖1.82万/㎡,无疑也是亏钱;

    要关注现金流紧张、快周转的房企,在各地的住宅项目,可能会出一批特价了:

    诸如富力、融创、碧桂园,还有资金命悬一线的小房企,可能会降价续命。


    要关注区域CEO盘、近郊盘,市场下行期,僵持过一阵子,大概率都会特价、降价。


     5



    但有一点,机会来了,要把握,一些高风险项目、高风险区域、高风险城市,更要避开。

    所以,接下来:

    请尽量回归核心城市,三四线非地缘性自住要放弃!

    请尽量回归核心城区,远郊区域、概念性新区要放弃!

    请尽量选择优质、靠谱盘,老破小盘要放弃!


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