3月7日召开的全国政协十四届二次会议第二次全体会议上，全国政协委员易纲建议设立房地产预售资金保险机制，允许房企依法合规动用一定比例的预售监管账户资金。

3月8日，最高人民法院工作报告显示，2023年为助力保交楼稳民生，出台了司法解释，明确商品房已售难交付纠纷债权受偿顺序，优先保障购房群众权益。发出1号司法建议，推动健全合同网签备案与预告登记衔接机制、加强商品房预售资金监管、强化预售信息查询和购房风险提示，促进做实保交楼、防纠纷。

可见，保交楼仍是当下的头等大事。

建议设立房地产预售资金保险机制

易纲分析说，当前，政策的重点首先是压实房企的主体责任，发挥市场配置资源的决定性作用，然后才是压实地方政府的责任，更好发挥政府作用。要重点支持大多数房企特别是民营头部房企持续稳定经营，着力解决他们的流动性困难，支持房企把楼盖好，按质按时交到购买者手中。

因此，易纲建议设立房地产预售资金保险机制，由中央财政或人民银行每年按预售监管资金余额的1%提取预售保险基金（估计约100亿元/年），先考虑以三年为限（2024—2026年），共提取预售保险基金约300亿元；允许房企主体按照公司治理结构依法合规动用一定比例的预售监管账户资金，估计有约1万亿元的资金可由房企立即使用。

我国商品房预售制度于1994年正式推行，当时主要借鉴香港预售“楼花”的管理模式。商品房预售制度之下，开发商通过“卖期房”“卖楼花”解决了建设资金不足问题，企业规模快速扩张，人们居住水平也得到有力提升。但这一制度的弊端和负面效应也日益凸显，市场对于取消商品房预售制度的呼声越来越高。

《2023年全国烂尾楼研究报告》数据显示，去年上半年全国范围内的楼盘烂尾率约为3.85%，烂尾楼面积大约是2.31亿平方米。按照每套房子80平方米计算，差不多就是289万套住房，将近300万个家庭深受“烂尾楼”之苦。

全国两会期间，全国人大代表、浩天律师事务所合伙人会议主席朱征夫提出建议，主张取消商品房预售制度。他表示，当前经济面临下行压力，房地产开发商面临的困难还未解决，应该是取消预售制度比较好的时机。若是在房地产高速发展时期，取消预售制度恐怕面临的实际阻力会非常大。

官媒、人大代表：

建议取消商品房预售制度

自从2022年年中楼市风波以来，现房销售呼声越来越高，不少城市也在推进中。

2023年，官媒直接呼吁现房销售。

此外，全国两会期间，全国人大代表、浩天律师事务所合伙人会议主席朱征夫认为，商品房预售制度弊端在于让购房者承受了巨大的单方面风险，预售买卖双方风险存在严重的不对等。房地产企业在交付房屋前收取全部预售款，意味着将建设风险和融资压力提前转嫁到了购房者身上。一旦项目存在问题，购房者就面临着延期交房甚至烂尾、房屋质量有问题、配套设施虚假宣传等不可预知的重大风险，还有可能面临着自身贷款的违约，给个人生活造成影响。

同时，朱征夫指出，根据现行规定，商品房预售项目应当在指定的监管银行开设专用账户，购房者支付的预售房款应当存入该账户。该账户由政府管理机构、监管银行与房地产企业三方共同监管。但在实践中，预售资金有时未能按照规定进入银行的监管账户，或者虽进入监管账户，但房地产企业用提前支取资金、虚报工程进度等各种办法套取预售资金。

朱征夫还关注到，商品房预售制度助长房企高杠杆高风险开发模式。很多企业或个人只要筹集小部分资金，后续通过银行贷款、代建单位垫资、收取全额预购房款等方式，虚构资金宽裕假象，借此可不断去滚动资金。一旦出现市场风险事件和预期不良等情况，就会导致资金链断裂、工程烂尾项目搁置，不仅给地方政府带来很大压力，也给普通购房者造成了极高的风险和严重的后果。

此外，朱征夫认为，商品房预售制度的平稳运行需要各政府部门对预售的整个过程建立完善的预售监管机制，并且要求相关部门在各个实施阶段都严格履行相应规定。相较于现房销售，商品房预售对政府的行政能力和跨部门协调能力提出了更高的要求，额外增加政府管理成本。同时，商品房预售中，由于涉及的购房者人数众多且预售金额较大，房地产企业的违约行为不仅会严重损害购房者的合法利益，也会削弱提供贷款银行的经营能力，造成银行不良资产率升高，市场流动性降低，严重的话可能导致系统性金融风险。

取消后有何有利之处？

让购房者买得放心、用得舒心

朱征夫表示，取消商品房预售制度，可带来诸多有利之处，如有力保护购房业主的合法权益，催生优质房地产开发企业，减轻政府监管压力等。

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