这几天北京西站人满为患，全国各地打工者戴着口罩，拿着大包小包排队在拥挤的人潮中。等到体温检测结束的那刻，他们便再次踏入北京大门。他们害怕疫情吗？害怕。但是在疫情面前，无法阻挡的是工作，以及工作背后的生活。正如我一朋友所言，每年一过初七就开始紧张，公司里的员工要养，自己的房贷车贷要还，孩子学费要交……自己必须是永动机，才能维持这魔幻的人生。这次疫情是华夏民族新世纪二十年以来最大的历练，但在天灾人祸面前，我们发现了唯利社会中的世间温暖，懂得了“永远没有从天而降的英雄，只有挺身而出的凡人”，更知道了在李医生背后，社会文明的路还有很长。但我坚信，“祸兮福之所倚，福兮祸之所伏”，灾难过后便是又一村的光景，作为一名楼市研究者，这段时间思考了很多，我把它们总结为“审时度势”，“中庸之道”，“运筹帷幄”，送给大家。
审时度势
“成大事者，审时度势，顺势而为”，这是曾国藩老先生的人生信条，同样适用于楼市。那么如何能做到精准的审时度势呢？这段时间，全国防疫措施升级，所有售楼处关门谢客，小区外人禁入，从交易路径上看，卖方端已经被疫情完全阻断。所以这段时间，你会看到的市场行情是：房子无法交易，各地成交量暴跌，但价格无法表现，所以房价趋势无动于衷。同时，这段时间有些城市的市场在暗流涌动。例如最近研究的日照、石家庄、太原等三四线城市，业主通过网络渠道下调二手房报价的现象有很多，这是在行情不好甚至冷冻的情况下，投资客急于套现求生的具体表现。这是我们观察到的现在的情况。然后我们还要去思考，思考疫情结束后，楼市行情的走势。我在《疫情对房价的影响》一文中写到过，从去年9月份开始到疫情结束时间（推测大约4、5月份），几近半年时间所积攒的需求需要释放。小阳春被疫情消灭了，但是需求不会被消灭，这是符合常理且必然的趋势。但是2020年又不同于2003年，十七年的房地产产业发展下，所有城市的房子库存都要远高于2003年。再者，疫情结束，售楼处开始集中开盘放量，二手房业主加急挂牌报价，在需求集中爆发的时候，供给量也在爆发。在我看来，疫情就是一块陨石，这次会把原本有泡沫的三四线城市砸出巨坑。而一二线因为人口流入还有强需求，房价会适度反弹。所以对于买房者来说，即使疫情结束，三四线也不用着急，可以把时间线拉到2020年的年底，但是一二线尤其是年前有翘尾行情的，疫情结束之时，就是入场之日。疫情结束时，市场逐渐恢复，开发商们为了弥补亏损，会开盘放量抢客源，折扣优惠很大；二手房业主也存在竞争关系，置换需求会爆发，对市场信心不足，议价空间很大；地方会用适当用房地产弥补这几个月的经济亏损，会下调房贷利率或者放松限政。正所谓，市场反人性，大家都不看好的行情，大概率会成为市场底部，大家一定要把握好。
中庸之道
“祸兮福之所倚，福兮祸之所伏”，这是我的座右铭，所以在大喜大悲面前，始终能自我安慰和警戒，保持清醒。这次疫情给市场经济带来的副作用很大。西贝集团董事长贾国龙说，西贝的现金流抗不过3个月，服务行业是吸纳社会就业人口的主要产业，如果西贝倒下，3万多劳动人口就会失去工作，后果不堪设想。其实不止服务行业，中国85%的民营企业都扛不过三个月。所以现在对疫情的阻击是中国经济最大的挑战。借此，近期楼市空军开始躁动，认为中国这些年积蓄的房价泡沫会被疫情粉碎，房价会大跌。其实疫情对于中国经济发展只是短暂的突发因素，如果按照近几年总体趋势来讲，存在着6+1空头，即：去产能、去商能、地方债务、环保风暴、第四次金融危机、大国摩擦+政策波动。但你因此就认定中国经济必然会下滑吗？别忘了，中国还有6+1多头：第二次城市化、大交通、大消费、大通信、大文化、金融大发展+外部空间。所以整体来看，2020年的经济趋势是一个多空6+1错综博弈的局面，是复杂多变的，身边搞经济学的没一个能做到准确预测。当年非典结束，创造了互联网的辉煌。这次疫情又让人们认识了人工智能、5G、生物医学等产业的前景，如果机器人代表医生，如果口罩可以自我净化，如果万物互联……2、中国房地产总市值450万亿，是M2的2.27倍；所以中国经济无论在哪个发展阶段，房价不能大跌，因为承载的东西过多，累及根本。而我所谓讲的中庸之道，就是不要因为政策大喜大悲，网上一个利好欣喜若狂，一个利空哭天喊地。要以微观的心态去观察自己的一亩三分地，寻找自己所在城市的机遇。那么唱空的可以歇歇了，因为房价大跌一定会伴随着是企业破产和大规模失业，首先你要考虑自己是否能承受住。
运筹帷幄
在理清心态和对趋势有一定掌握之后，当下最要紧的就是运筹帷幄，正所谓“运筹帷幄，决胜千里”。近期我在朋友圈做了一个调查，发现95%的准购房者疫情期间都不会关心房子。一位读者的对我说，房价不涨谁还会买房子啊，房子只有在涨价的时候才会受关注，典型的“买涨跌思维”。要知道我们对待市场情绪以中庸之道处之，但在行动上一定要积极，因为机会永远只属于20%的人。
所以在市场恢复之前，作为一位合格的购房者，起码要做好以下几点准备。这里的购房能力不只是首付能力，而是首付+还贷能力。例如这次疫情，我的一个学生公司破产成了失业者，每个月将近1.5万的房贷把他直接压垮了，他的现金流捉襟见肘，根本无法抵御房贷风险。所以在买房的时候，一定要评估风险，除了首付，自己的储蓄是否能偿还半年房贷。对自己购房能力有了清晰的认识后，要根据自己的资金池配比标的。这些钱，到底能买到城中哪些地段的房子？新房还是二手房？是否能达到自己的购房目的？这些都是要及早考虑清楚的。例如我的一个重庆读者小张，总共有200W的资金池，准备买一套二手房。这段时间他根据地铁、学区、医疗、商业确定了3大地段，又通过户型、楼龄、环境、物业筛选出了5个小区。当然这些都是基础的做法，还可以把小区成交信息都找出来，对比小区房价同期的成长性。小张现在每天的主要工作就是研究这5个小区，为此他找了3个片区中介为他服务，能第一时间知晓小区房源的动向，例如挂牌房源的历史房价走势，业主卖房的目的等等。这是高阶购房者的做法，买二手房要比新房复杂，但如果挖到一个笋盘，获利要比新房多得多。在所有商品中，唯有房产是最值得花时间去研究的，虽说一生中买房没有几次，但因为交易额巨大，一个知识点可能就是几万元到几十万元的反馈。所有房产知识心中都要有所涉猎，怎么看户型、绿化率、容积率这些硬核指标，怎么签合同，如何利用房子的优缺点和业主砍价，这些都会让你在交易过程中占得先机。现在买房不像过去那般艰难，网络发达，各种实景地图，房源信息平台，都可供查询。大家应多下一份辛苦。
柳暗花明
罗胖说，2020年是未来10年中最好的一年。但我说，世间万物纷纭，若波澜便会有无穷的机遇。2020年是庚子年，60年甲子一循环。1960年大饥荒，北京大学校园内，学生们饿得饥肠辘辘，爬到树上摘榆钱吃，却在树上看到了实验室里原子弹的雏形，胜利油田也在这时候孕育而生。世界上没有任何一个国家可以走出中国的路，五千年文化、14亿人口趟出来的路。我们每个人都是这条路上的践行者，不必太看重万千种种对自己的影响，只需要做好自己的本分，经营好这一亩三分地。
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