熟悉钱掌柜的朋友都知道,我对今年下半年的楼市,持比较保守的态度。判断依据主要有:
1、宏观调控开始收紧,露头就打;
2、政策收紧后,各地“小阳春”结束,并且成交量开始下滑;
3、下半年,信贷宽松将不可持续;
我们不妨来思考一下:3-5月份,全国各地的“小阳春”是如何形成的?
笔者认为,最根本的是以下两点:
1、2018年底,各地调控政策持续松绑,其中最主要的就是:各地下调首套房贷款利率
2、2019年1月份天量的货币投放
换句话说就是:只有“有钱了”,并且“钱能流入楼市”了,价格才能涨起来。否则,一切都只能是空谈。
如今,我们不妨再回过头来看这两点,其中:第一点发生了什么变化,大家都非常清楚,笔者就不再啰嗦了。
值得一提的是第二点。关注金融数据的朋友想必都清楚,所谓“天量的货币投放”,只出现在了一月份。如今,不少城市都在提高首套房贷利率,个别城市甚至直接“停贷”,而且,针对开发商的融资,也在逐步收紧......
如此看来,如果中途无变数,下半年形势将不容乐观。
然而,令所有人喜出望外的是:楼市最大的变数,在上周正式亮相了!
6月19日,国务院常务会议召开。会上提出:要加快推进城镇老旧小区改造。
文件主要内容为:
重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施。在小区改造基础上,引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。
此外,文件还指出:在尊重居民意愿的前提下,动员群众参与,促进住户户内改造并带动消费;要抓紧明确改造标准和对象范围,今年开展试点探索,为进一步全面推进积累经验。
有数据显示,全国共有16万个老旧社区,建筑面积约40亿平米。
那么问题来了:如此巨大的体量,改造的资金从何而来?
关于这一点,文件中也明确了:
目前,旧改的资金来源主要是居民出一部分,财政补贴一部分。但整体的补贴比例有限,因此,对于严重老旧,需要整体拆除重建的,则主要由开发商负责,政府不会过度干预。
有专家估算,这16万个老旧社区的改造,需要大约4万亿的资金。4万亿不是一个小数目,单靠居民和财政补贴,肯定是不行的。
所以,文件中有一个提法很关键——创新投融资机制。
这个拗口的专有名词究竟是什么意思呢?
文件是这样描述的:
“运用市场化方式吸引社会力量参与”,说白了就是:运用资本的力量。
改造水电气路、配建光纤、加装电梯、配建停车场、发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等等服务,这个市场比长租公寓更广阔,资本的参与度应该不会低。
那么,涉及16万个老旧社区的旧改,能否像棚改一样,成为房价上涨的发动机呢?
要弄懂这个问题,就要先搞明白“棚改”和“旧改”的区别。
从表面上来理解:“棚改”是拆旧建新,而“旧改”只是在原来的基础上进行小修小补。
之前,棚改采取的都是实物化安置。也就是说,开发商拆你一套房,就再补给你一套新房。充其量就是,拆迁一套,补给你三四套。
这种实物化的安置方法,对房价的影响并不大。因为:
第一,拿到房子就立马卖掉的人并不多。即使大家想卖,可苦于暂时拿不到房产证,也是心有余而力不足。
第二,过去,从长周期来看,房价一直是上涨的。拿到房子的居民,大多数会选择拿在手里坐等升值。
第三,开发商补给你的房子,大多数是“回迁房”,质量自然不能和市场上那些普通商品房相提并论。
可自从棚改实行了货币化安置之后,房价就如脱缰的野马一样,再也控制不住了。这其中,以三四线最为明显。
货币化安置,说白了就是,开发商拆你的房子,不再补给你新房了,而是以“给钱”来替代。这,相当于定向放水。
于是,那些手握大量现金的人民,一窝蜂地冲进售楼处......
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