• 尚城府邸
    • 下半年,或许是刚需最纠结的日子
    • 资讯类型:热点关注  /  更新时间:2019-06-24  /  浏览:159 次  /  

    警示


    2019年已经过半,相信大部分购房者对于楼市棋局还是迷茫的,究竟买不买房,何时买,下半年楼市如何演绎,心中没有定数。


    目前整体来看,悲观者众,乐观者寡。


    尤其前段时间,郭树清在陆家嘴对中国楼市高调「预警」,更是将楼市的悲观面推至风口浪尖。他说,


    必须正视一些地方房地产金融化的问题。历史证明,凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区,最终都要付出沉重代价。靠投资投机房地产来理财的居民和企业,最终都会发现,其实都很不划算。


    当然,在P2P事件一战成名的郭主席,对于当下楼市有此番严苛的警示,自然离不开他在行内已经掌握了足够多的信息,或已看到了不好的苗头。


    但楼市不同于股市或者P2P等快市场,任何论断都需要实际情况相佐证,考虑到严谨和责任,我没有第一时间“跟风”。直到昨天,当我静下心来把最近的政策串联起来后,才看懂了楼市接下来在政策端要发展的趋势。


    不出意外,第二波调控即将登陆,下半年房价几乎无增长希望,而购房门槛会不断提高,下半年,可能是刚需最纠结的日子。


    从哪里得以看出呢?

    2

    灵魂调控


    我们都知道,中国楼市自调控以来,就贯彻着三稳大基调,“稳房价、稳地价,稳预期”。


    在这其中,房价可以通过限购、限贷、限售等政策不断缩紧流动性达到目的;预期可以通过媒体吹风,营造舆论压力控制下来,例如经常发布房价预警论调,最近经济参考报发布的「高度警惕部分城市房地产金融化」就是很好的典型。


    但唯独在稳地价上,迟迟未见效果。也可以说,地价调控才是触及灵魂的调控,原因你懂的。


    所以在今年的前半年,地市高热的城市似汪洋大海,多个二线城市土地成交溢价率超过了20%。


    其中最突出的是合肥,前5月的溢价率高达79%,另外南昌、南宁、哈尔滨、厦门、南京、苏州、杭州等城市的土地热度均处于较高水平。


    可能一般购房者对地价这个间接性事物不太敏感,平时关注楼市对土拍市场也模棱两可。


    但是要注意的是,房价的组成部分大部分来自于地价,这是面包和面粉的关系。在2018年,重点一二线城市的地价房价比值在60%以上,其中北京、天津分别以71%和66%位居第一、第二位。


    溢价率高,地价房价比值高,注定开发商的利润大面积下滑。


    开发商为了盈利,只能提高售价,而现在大部分城市限价,他们就只剩下了两条路:要么降低建造成本,房子质量下降;要么捂盘不售,延长开发周期,静等限价政策放开,这又会导致房源紧缺,供不应求。


    所以楼市间始终涌动着一股房价上涨的势头。因为所有人都知道,一旦限价放开,房价立马会跳涨,这也是限价虽然造成抢房套利的乱象,而死死不放开的原因。


    但是这一局面在6月迎来了转折性机遇。


    在6月初,东莞公共资源交易网下发了一条土拍规则,规则提出:在网上报价达到上限后,不再接受最新报价,开通网上终次报价功能,转为竞终次报价;而终次报价则以“最接近平均价者得”。(此前常熟、张家港均发布过此类规则)。


    怎么理解呢?


    举个例子,政府招拍挂一块地,下面一群开发商竞价,以前是谁的价格高卖给谁,类似于奢侈品拍卖会,但现在规则改变了,以接近最后报价的平均价格为准。


    这种让利式调控,在中国楼市历史中并不多见。说明为了稳住楼市,当局已经痛下决心。控制住了面粉价格,面包价格上涨的动能也就减弱了。


    但我们再反过来思考,能做出真金白银的让利式调控,说明有些事情已经不得已而为之。有些城市的房地产发展已经严重影响到了当地产业经济结构,存在很大的危险性,只能被强行限制土地市场交易规则。


    正如郭树清那句话,凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区,最终都要付出沉重代价。


    3

    付出代价


    前几天,传的沸沸扬扬的恩施市就处于此序列之中。


    像恩施市这种,产业结构差,人口常年外流的三四线城市在中国不在少数。在热浪涌来时,跟风尝到了甜头,便想依赖房地产成就丰功伟绩,然而在房地产寒潮来临,又害怕房价下跌对经济增长和财政收入造成影响,马上出台了止跌令。


    一旦出台止跌令,相当于告诉大家这个城市的房价已经没有需求在支撑,如果这事儿藏住,当地居民肯定蒙在鼓里不知道市场行情,也就掩盖过了房价下跌的事实。然而像这种被媒体大面积曝光,就会造成本地炒房客集中逃逸,房价一落千丈。


    这就是房地产依赖度高的一个后果,付出沉重的代价也是理所应当的事情。


    那么还有哪些城市过度依赖房地产发展经济呢,我把2018年全年地方经济 $('#tousu').on('click', function(){ layer.open({ type: 1, title :'投诉举报', area: ['600px', '300px'], shadeClose: true, //点击遮罩关闭 content: $('#tousutip') }); });

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