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    • 楼市风向标!2019房价能不能涨就看这些地方了!
    • 资讯类型:热点关注  /  更新时间:2019-01-10  /  浏览:8253 次  /  

    天聊聊京津冀的房价,后台有太多朋友问了,一直拖着没讲,因为这个区域比较大,查资料费功夫,好在终于坚持下来啦,今天跟大家唠唠。



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    先来看看京津冀的范围

     

    京津冀是“首都经济圈”,包括北京、天津以及河北的保定、唐山、廊坊、石家庄、邯郸、秦皇岛、张家口、承德、沧州、邢台、衡水等11个地级市。

     


    从人均GDP看,北京和天津,要比河北富裕的多的多,天津的人均GDP,不考虑天津滨海新区主动“挤水分”的话,与北京基本持平,但是这个跟现实感受还是有一定的差距。


    (2013-2017年京津冀地区GDP变化情况)

     

    从人口流动角度看,北京还是最具吸引力的。2015年,向北京汇入的流动人口占比为37.76%;天津次之,占比29.11%;第三是河北省会石家庄,占比11.08%,河北其他城市流动人口聚集程度较低。

     

    整体来看,京津冀区域内“双核”格局突出,北京和天津成为两个超大城市,而河北的众多中小城市发展却极为落后,甚至还有“环首都贫困带”的存在,这也导致北京天津的成熟产业链难以转移到河北,从而没办法实现城市群的共同发展。



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    北京

     

    北京的房子,目前还处在下跌趋势中,现在有一个现象,单价6万以上的房子,卖不动。

     

    比如西城、东城和海淀、朝阳、丰台等区域,均价都在6万以上,市场上的房源多数是二手房,根据中介的反馈,成交量很少,议价空间也比较大,在挂牌价的基础上砍个百分之二十左右,是很容易的,这要搁去年,根本不可能。


    即便新盘也不好卖,11月份开盘的,北京市丰台区某项目,紧邻地铁10号线,四环以内,销售限价为每平米66000元左右,但首批300多套房源开盘10天后,仍然没卖完。


    这说明,这个价位的房子已经超出了绝大多数人的购买能力了,房价光蹭蹭上到高位是没用的,没人接盘,这个时候怎么办,如果供应量加大,还会继续下跌,如果一直供求比较平衡,两三年内房价会维持现状,等待新富裕的人来接盘。

     

    而北京的郊区像大兴、房山、昌平、顺义、怀柔、密云、延庆等,本身价格比较便宜,单价三四万的楼盘不少,经过下半年这一轮降价后,又加上年底开发商的促销,出现了2万多的楼盘。


    所以成交量有所回升,目前看价格还是最重要的因素,主力购房人群还是年轻的刚需一族,所以想在北京买房,着急住的朋友们,可以出手了,不着急住可以再观望一下,预计明年北京的房价也不会大涨,随着限竞房和共有产权房等政策性住房推出力度加大,所不定还能碰上捡漏的机会。


    长期看北京的房价还是值得买的,历史证明,上涨是主旋律,下跌只是暂时的歇歇脚。



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    天津

      

    由于地理位置的关系,天津的楼市跟北京有很强的关联性。

     

    2015年3月起,天津房价进入上升通道,从15000元左右上涨到2017年4月的3万多元。

     


    这一波的上涨是跟北京联动的,主要是承接了在北京买不起以及不具备购房资格人群的购房需求,促使资金和需求外溢,房价快速上涨。

     

    2017年3月31日,天津政府发布房地产调控政策,简称“3.31”新政,限贷加限购瞬间使得交易量暴跌,4月份开始,房价也开始进入下行通道。

     

    一个多月后,5月16日,天津发布了“海河英才”行动计划,“40周岁以下、本科毕业就能落户”等条件堪称史上最低门槛,计划发布不到1天就有30万人申报查询落户事宜。

     

    当天新房和二手房成交量分别上升112%和70.8%,5月到8月二手房均价持续回升,由21461元/平米上涨至23391元/平米,这个事还是对房价带来一些影响的。

     

    为什么这么多年轻人愿意去天津落户买房呢?


    因为天津的教育好,天津可以称作是高考的天堂,985录取率全国第一,211录取率全国第三,一本录取率达到24.1%,上好大学的几率秒杀全国绝大部分地区。也正因如此,市内六区房价格外高,11月和平区二手房均价为5.25万元/平米,南开区为3.53万元/平米,河西区是3.34万元/平米。


    11月份,市内六区的房价同比去年都有所下跌,为了孩子的教育,可以买,但是现在并不是买的最好时机,因为正处在下跌中,可以再等等。



    远郊区中,武清和宝坻距离北京比较近,有环京价值作支撑,又有海河计划加持,房价还算比较抗跌,稳中有跌,也不是最好的入手时机,但是长期看具备涨的基础。



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    廊坊

      

    相信很多人对燕郊、北三县(三河、大厂、香河)非常熟悉,但是对廊坊认知度不是那么高,其实,它们都隶属于河北廊坊,尽管廊坊表面上只是个四线城市,但下辖县镇不是环京就是环雄,除了上面提到的,还包括固安、永清、霸州、文安等。



    燕郊现在的房价已经从年初的3万多跌到1万7左右了,主要是因为限购政策的出台,这个价格,只要有购房资格,随时都可以买。


    北三县(三河市、大厂、香河)这一年房价也在降,也是因为限购政策的出台,但是跌幅正在缩小,尤其是大厂,三河的房价环比上涨了,有购房资格的,可以出手了,香河可以再等等,因为11月环比上月,跌幅达到了5.7%,预计还会进一步下探。


    长期看,燕郊和北三县的投资价值是毋庸置疑的,未来随着通州城市副中心的发展,燕郊、北三县将是辐射的第一圈层;另外,从交通来看,通州和北三县整合规划中将是“四网融合”,国家高铁网+轨道交通网+有轨电车网+地面公交网。


    这将大大缩短北京上班的刚需在燕郊和北三县买房居住的通勤时间。

     


    固安


    在廊坊环京县市中,还有个县,未来潜力无穷,就是固安县。因为距离北京新机场只有10公里,现在固安正在筹备临空经济区,发展航空物流。


    其次固安也在转型,积极拥抱智能制造、科技创新产业。目前已经有京东、物美、清华孵化园、航天科技园、肽谷等知名企业落地。


    前段时间高层审议通过的《京津冀协同发展规划纲要》也提到,北京地铁确定直通河北燕郊、固安、涿州。


    短期看,固安的房价已经从去年的2万多,跌到了现在的均价14000多,有止跌反弹现象,11月二手房均价环比上涨3.2%,想买房的朋友,现在可以入手了。

     

    永清


    永清可以说是这一轮环京房价暴跌之王,跌幅超过60%,据媒体报道,有的楼盘价格从2万多跌到了8千多。虽然距离新机场直线距离约16公里,但产业、轨道交通支撑不足,此前的房价暴涨就是炒房客给炒起来的。


    炒房客之所以顶上永清,是有很多的利好预期,比如北京动物园批发市场和亦庄经济开发区要搬迁到永清,现在消息都落空了,房价自然狠跌。


    永清,长期看升值潜力一般,短期看,11月的二手房均价环比上个月和同比去年都在下降,所以不建议投资,刚需买房也最好先观望。

     

    石家庄

     


    石家庄11月房价环比上个月,分区域看有涨有跌。


    坦白讲,最高2万左右的均价,对于一个人口过千万的省会城市来讲不算高,所以石家庄的刚需朋友,如果想在桥西、长按、鹿泉三个区买房,可以入手,因为最近在上涨,长期看,跌的可能性也不大。


    其实石家庄的房价已经有过一轮下跌了,大概是从17年的下半年到18年下半年,跌幅在15%左右,把前期的泡沫挤压掉了一部分,现在多数区域有点触底反弹的意思。


    此前一轮的下跌,主要还是由于石家庄执行限购、限售、限贷组合政策,比如,外地户籍需在近3年内连续两年缴纳社保或个税,以及无论是否本市户籍,首套房5年内不得上市交易等等,把需求给抑制了。


    你如果问,国际庄长期房价怎么走?其实我觉得升值潜力有限,虽然是省会城市,但是地位略显尴尬,经济总量不及唐山,还有保定虎视眈眈。距离京津和雄安很近,又加上科技创新产业发展落后,很难吸引到人才。


    但是凭借其周边郊县的庞大劳动力人口进城,也能支撑房价,毕竟是一个有千万人口的大城市。

     

    唐山


    对于唐山,有个说法叫“世界钢铁看河北,河北钢铁看唐山”,唐山可谓是名副其实的“家里有矿”,大大小小的钢铁企业为唐山的经济发展做出了重要贡献。

     

    2017年,唐山的三大产业比重是8.5∶57.5∶34.1,第二产业始终占据主导地位,而且大部分都是传统产业,80%以上的产品处于中低端,全市1540家规上工业企业中,只有200多家有研发活动。

     

    这样的产业结构,再加上空气污染,唐山对外来人口的吸引力可想而知,长期看,不认为唐山房价具备大幅升值潜力。


    再来看看短期,今年上半年唐山房价表现平稳,下半年走势出现一定波动,整体呈上涨趋势。对比年初,唐山新房均价上涨374元/平方米,二手房均价上涨2132元/平方米。

     


    上涨的原因有多个方面,主要受本地刚需和京唐城际铁路2019年开工建设的消息影响。进一步来看,唐山二手房涨幅比新房还高,这主要是位置的因素,中心城区商业、教育、医疗资源配套更完善,生活便利,更加受到青睐。

     

    去年5月,唐山市也开始对楼市进行调控。在当前的上涨势头下,预计调控放松的可能性较小,未来一年,可能还是稳中略涨为主,着急买房的刚需,我认为随时可以入手。

     

    保定


    11月,保定新房均价12335元/平方米,环比上涨0.02%,二手房均价11577元/平方米,环比下跌1.64%,同比下跌12.29%。

     

    整体来看,新房价格比较稳定,二手房价格持续下跌,买新房的可以出手,二手房目前适合观望。

     

    长期看保定的房价,也是升值潜力有限。被北京和雄安压着,很难发展起来。

     

    保定下面的涿州市,对于在北京上班的人来说,倒是可以考虑的环京置业选择,房价走势跟燕郊类似,高铁板块去年最高达到2.5万,11月二手房均价回落到1.2万,这个价格可以入手。


    目前涿州的限购政策不严,外地户口可以买。

     

    那么,涿州的房子是否具备投资价值呢?

     

    涿州在环京卫星城中,最主要的优势就是高铁的开通,北京西站到涿州东站只要26分钟,比很多人在北京市内的通勤时间还短,,以后北京到涿州还会通地铁,从这一点来说,高铁板块还是具有投资价值的,但涿州高铁板块新盘供应不足,二手房需要全款,对资金实力还是有比较高的门槛。

     

    目前,涿州的热度还比较低,在环京区域中属于最适合投资的第二梯队,中长期(5-10年)来看,房价仍有上涨空间。

     

    总体分析下来,长期来看,北京、天津的主城区和环京县市、以及河北省内环京区域,尤其是廊坊的北三县、燕郊、固安,还有涿州,是有升值潜力的,但是短期涨跌不一,正在下跌的就先观望,正在上涨的可以考虑出手了。

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