• 地产发债政策梳理:“管”与“放”的纠缠
  • 资讯类型:政策法规  /  更新时间:2016-11-01  /  浏览:1558 次  /  

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  【固收彬法】“管”与“放”的纠缠,地产发债政策梳理——信用债市场周报(2016.10.31)

  发改委对于房地产企业发债规定一直较为严格;银行间协会的发债要求在2014年开始有所放松,但是放松步伐较缓慢;公司债的监管则是大开大合,对于地产企业发债的调控和政府对于地产行业调控步调一致。

  交易所地产新规对于杠杆较为紧张的地产企业而言,影响其未来再融资的便利,市场需要注意这一变化对于不同地产主体的影响。

  周报关注:“管”与“放”的纠缠,地产发债政策梳理

  10月28日,交易所发布文件收紧房地产企业发行公司债进行分类监管。本次分类监管以信息披露为导向,根据采用基础范围+综合指标评价的分类监管标准,综合指标评价主要是企业的基本面情况。列入关注类的企业被要求增加信息披露,引入增信措施和投资者保护条例。此外,对于房地产的资金用途要求更加严格,过往交易所这方面监管较松。

  本文梳理了发改委、银行间协会和证监会对于房地产企业发债政策的变动,发改委对于房地产企业发债规定一直较为严格;银行间协会的发债要求在2014年开始有所放松,但是放松步伐较缓慢;公司债的监管则是大开大合,2015年开始地产企业通过公司债大规模发行债券,获取低成本资金。证监会对于地产企业发债的调控和政府对于地产行业调控步调一致。

  1.企业债:对地产一直高冷

  发改委对于地产公司发行企业债规定一直较为严格,早在2004年,发改委发布1134号文《国家发改委关于进一步改进和加强企业债券管理工作的通知》,明确要求募集资金不得用于房地产买卖,而在实际操作的过程中,发改委不接受普通商品房开发企业的发债申报材料。

  2011年6月,发改委发布了《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》,支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业,通过发行企业债券进行保障性住房项目融资,募集资金优先用于各地保障性住房建设。

  而截至目前,仅有少数几家普通商品房开发商发行企业债,募集资金用途主要就是保障房。

  2.公司债:“管”和“松”,大开大合

  2007年,证监会发布《公司债券发行试点办法》,同年,第一例公司债正式上市发行,随后这一平台充分被房地产公司利用。尽管当时的公司债还需要A股上市公司的主体才能发行,房地产的公司债发行规模还是快速攀升。2008年12月21日,国务院办公厅提出,资信好的房企可发行债券,反映监管层对于推进房地产发债进行试验推广。

  2008年房地产公司债发行8只,共融资融资157亿,2009年这个数字到了20只共计313.5亿,这还是在2008年9月至2009年7月交易所公司债发行被非正式冻结的情况下完成的。当时的背景下,2009年8月开始,房价快速攀升,地产行业融资需求旺盛。

  由于房价的快速上涨,政府于2010年开始第一轮房地产调控,房地产在资本市场的融资渠道也成为调控的目标之一。证监会联合国土部加强对房地产企业融资监管,房企再融资附有前置条件,即必须事先取得国土部和住建部的批复同意。而国土部对于项目审核相当严格,因此2010年之后的一段时间内,房地产企业没有发行过一例公司债。2012年5月24日,上海证券交易所发布《中小企业私募债券业务指引(试行)》,也明确规定试点期间,中小企业私募债发行人不属于房地产企业和金融企业,地产企业在公司债融资渠道受阻。不少企业选择海外发债、信托获取融资,融资成本往往在10%以上。

  2014年全国经济增速下行,房地产销售相对低迷,房价涨幅回落明显,监管层对于地产调控也逐渐放松,房企公司债融资逐渐恢复。特别是2015年公司债扩容之后,因为国内市场发行利率低,房地产企业公司债(包括私募)发行规模快速增加,也是导致“地王”频出的原因之一。

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